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第5部分（第2页）

1996年，念了一年大学之后，我就退学了，与别人合伙开了一间公司，提供网络服务，主要业务是为家庭和企业过滤不需要的网页。

我觉得自己是一个自由职业者。从1999～2001年，我和其他5名雇员一起经营这间公司，公司设在阿肯色州的舍伍德，距离小石城大约13千米。现在我的那些合伙人都已经离开公司了。我独自对我们的25位股民负责，他们都是当地的投资者，当初为我们提供了启动资金。因为他们看到了这桩生意的潜力，我们才能成立这家公司。我们的客户数量一度达到1000个。

但是5年以后，那些投资者不愿意继续投资了，因此我们就把公司卖给了别人。我损失了5000美元的资金，而且公司到最后也没有赢利。

2001年，我又成立了一间网络公司，在美国和加拿大提供远程服务。但是这间公司也在不久之后卖掉了。

尽管这两间公司的寿命都不长，但我认为这种经历是我有生以来所接受的最好的商业教育。无论如何，在成立第一间公司时，我才高中毕业不久。这种来自现实世界的经商经历，是任何东西也换不来的。在和各色人等打交道的过程中，我获得了许多宝贵的技能：给陌生人打电话、做市场调查、开账单、外包、筹集资金、销售、经营、解决问题，等等。毫无疑问，我也犯了很多错误，但是每次犯错之后，我都从中学到了很多东西。这段经历为我日后从事房地产投资打下了坚实的基础。

富爸爸穷爸爸实践篇　　第二部分　通过投资树立自信心（2）

现在，我要开始房地产生意了。在过去的一年半里，我负责寻找合适的房产，我的妻子利亚则独自负担着我们两人的生活。

我的游戏过程

最初，我是通过报纸和房地产杂志来寻找房产的。我开着车，来回穿梭于邻近街区，和房主联合会的人交谈，了解情况。

我很清楚自己的投资目标是每个月都有固定的收益。我利用表格来分析每一处房产的潜在资金回报情况。

做完分析之后，我就去与房主见面，提出我的报价。出乎意料的是，我的第一个报价就被对方接受了。坦白地说，我并没有指望首战告捷。如果要我报10次价，我也会毫不犹豫地去做。关键在于，我已经下定决心要进行房地产投资，因此我会全力以赴地为这个目标努力。

接下来，我当然需要一笔住房按揭贷款。我向我拜访的第一家银行解释说，房子的现任房主允许我进行二次抵押贷款。他们告诉我，我需要预付至少10％的首付，而且必须是自己掏腰包。对我来说，这可行不通，因为我根本没有钱。当然，我还可以选择另外一家银行，于是我就这么做了。

我去的第二家银行条件没有那么苛刻，他们并不在乎我的首付款是不是借来的。于是，我后来购买所有的房地产都是通过这家银行申请贷款的。

我投资的第二处房地产同样没有预付任何现金，因为银行需要的首付是原房主借给我的。这一次原房主自己进行了10％的二次抵押贷款。

（在这两次交易中最重要的一点就是，我与原房主协商，争取让他们为我提供二次抵押贷款。这对我非常有利，因为我自己没有投资所需的钱。如果他们不同意我的条件，那我就不可能买下他们的房子。这些二次抵押贷款都不超过4年，也就是说，在几年之后我的现金流就会增加，因为到时我会还清原房主资助的那部分贷款。）

在我购买第三处房产的时候，我说服了我的父母，让他们把通过抵押房子获得的最高限额贷款借给我。这一次，我用万美元购买了一套3居室的房子和一套一居室的公寓。购买这两处房子我自己大约花了2000美元，然后几乎所有的维修工作都是我亲自做的，否则我无力支付翻新这两套房子的费用。几个月之后我去了银行，并告诉他们，既然我完全拥有这些房产，请他们为我担保贷款。

这两处房产的估价是5万美元，银行给我90％的贷款，也就是万美元。在支付了购房手续费、贷款手续费，并且把从父母那里借来的钱还清之后，我自己还剩下8800美元。

以下就是我购买房产的收支明细：

现在，这套房子的估价已经达到5万美元了。

我购买第四处房产的过程与第三处相似。我从父母那里借来钱，用现金支付了房款。在没有做任何修理和翻新的情况下，那套房子的估价就已经达到万美元（比我购买时的房价高出万美元）了。于是，我又去了银行，告诉他们我完全拥有这套房子，我希望以房子作为抵押来向银行贷款。银行贷款给我的金额足以还清我从父母那里借来的钱，支付购房手续费和贷款手续费。尽管这次贷款没有任何余额，我还是相当满意。以下就是这套3居室联式房屋的明细：

现在，这套房子的估价是万美元。

下面是我购买一套两居室的联式房屋的明细。这一次，原房主为我提供了为期36个月、金额为4550美元的二次抵押贷款：

富爸爸穷爸爸实践篇　　第二部分　通过投资树立自信心（3）

我目前所从事的还都是一些小规模的投资。我购买的房产价格大约在万～6万美元之间。我得实事求是地说，像所有做房地产生意的人经历的那样，我也遇到了许多让我头疼的问题。比如说，有时候水管会裂开；有时候房子会一直空着，找不到合适的房客。但这些困难都是暂时的。一旦获得成功的决心占了上风，长期投资带来的回报就会战胜短期的痛苦。我现在仍不敢相信，我用那么少的投资就获得了那么大的收益。只要坚持不懈，终会获得回报。

从2001年8月到2002年12月，我一直是一个自由职业者。我成立了一家公司，专门进行房地产投资。不过在现阶段，除了继续购买房产之外，我也在努力偿还各种贷款，如汽车贷款，信用卡债务，等等。为了尽快还清债务，我还找了一份工作。而且，因为最近经济发展不稳定，我妻子利亚的收入下降了许多。她从事着日用百货的批销工作，根据业绩来提取佣金。

我计划用一两年的时间偿还主要的债务（不包括我们的房子）。与此同时，我们还要逐步积累被动收入。

我的目标

眼下，我打算进一步用银行的钱来购买更多的住宅，从而平衡我的收支状况。我的目标是，到2006年拥有16处租赁房产；到2010年拥有至少40处租赁房产，每个月的收入达到1万美元或者更多。

当我40岁的时候，我将还清10处以上的房屋贷款。然后，我打算把这些房子连同我即将购买的其他房子都卖掉，根据美国国税局出台的第1031条款用这笔钱来进行投资。我将把这笔收益作为首付，购买一处更大的房产。比如说，我一共卖掉10套房子，平均每套售价6万美元。那么，我的收入就是60万美元，可以支付一幢大型公寓楼的首付了。对于做这种房地产交易的房主，美国国税局给予了一定的税收优惠，在房主出售房产之后可以延期收取资本收益税。

到那个时候，我每个

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